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地產深度調整 險資“轉向”丨焦點

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來源：中房報
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資本都是趨利的。


中房報記者 付珊珊丨上海報道
險資正頻繁減持地產股。
11月13日，保利發展控股集團股份有限公司（以下簡稱“保利發展”，600048.SH）發布股東集中競價減持股份結果公告。公告稱，泰康人壽保險有限責任公司（以下簡稱“泰康人壽”）計劃自2023年5月11日至11月10日期間，通過集中競價交易方式，減持保利發展約1.56億股股份，減持比例不超過該公司總股本的1.3%。
截至2023年11月10日，此次減持計劃實施期間已屆滿。在減持期間內，泰康人壽減持了保利發展股份約0.82億股，占該公司總股本的比例為0.68%。自此次減持計劃起始日至2023年11月10日，泰康人壽還通過集中競價交易方式累計減持了其通過二級市場集中競價交易取得的保利發展694.78萬股，占公司總股本的0.06%。
在上述減持計劃完成后，泰康人壽對保利發展的持股比例降至6.31%。
就在上周，中國平安“接盤”碧桂園的消息在業界流傳，隨后中國平安方面發布澄清公告，否認市場傳聞，并公布其清倉碧桂園股份的消息。而今年6月末，中國平安還在碧桂園股東名單之列，持股比例約5%。
今年三季度，萬科、招商蛇口等地產股也遭到了險資減持。若將時間線拉長，泰康人壽還清倉減持了陽光城的股份。
險資“逃離”地產股背后也反映出當前房地產市場的復雜性和不確定性?！百Y本都是趨利的?！币晃婚L期跟蹤華東投資市場的專家表示，當前，房地產市場持續低迷，許多房企都面臨短期債務風險和現金流壓力，經營危機不斷加深，險資也要看回報情況，這是它們選擇撤離的重要原因。

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“香餑餑”變“燙手山芋”
過去20年，房地產行業蓬勃發展。地產曾是險資青睞的投資領域。各路險資通過聯合開發商拿地、戰略入股地產項目、增持上市房企股權等方式，前赴后繼涌入房地產市場。
例如，此前在北京、上海等核心城市土地出讓中，中國平安、前海人壽為代表的險資就頻繁現身下場拿地。在股權投資方面，2015年，中國平安以每股2.816港元的價格，斥資62.95億港元戰略入股碧桂園成為第二大股東；2016年，泰康人壽通過泰康資產以60億元認購保利發展非公開發行股票7.33億股，占發行后總股本的6.18%，每股定價8.19元；2020年，泰康保險還透過子公司泰康人壽和泰康養老正式戰略投資陽光城，成為其第二大股東。
這其中，險資對地產的投資更偏向于股權投資。在不少業內人士看來，在資金屬性上，保險資金具有期限長、來源穩的特質，這與股權投資相匹配。中國保險投資基金總裁賈飆也曾透露，2022年，股權投資金額占保險資金運用的比重約為7.8%，僅次于債券和銀行存款。
據克而瑞數據顯示，在2015年險資投資地產股的巔峰時期，24家險資總共在A股買入了54只地產股（括二級市場交易和認購定向增發包）并躋身十大股東，合計69次。在2020年上半年，TOP50房企中仍有超過三分之一的房企，其前十大股東中有險資的身影。其中，中國平安和中國人壽投資TOP50房企數量相對較多，特別是中國平安對地產股投資情有獨鐘，其先后持有或退出的地產股包括綠地控股、融創中國、碧桂園、旭輝控股、中國金茂、華夏幸福等。
然而，隨著房地產市場信用風險上升、行業監管變嚴、個別險企受房企暴雷影響嚴重等因素，昔日的“香餑餑”如今已變成“燙手山芋”。
從2021年底開始，不少險資就在陸續對手中的地產股進行大手筆減持。例如，泰康人壽“割肉”清倉陽光城，浮虧17億元；大家人壽自2021年9月以來6次減持金地集團，持有的股份從20.43%減少至5.43%；中國人壽對萬科也進行了連續減持。
在地產股還是險資“座上賓”的時代，金地集團曾最受險資追捧。2015年時，金地集團前十大股東中，有7個為保險資金賬戶；隨著行業變化，到2022年，金地的前十大股東中，險資僅剩下了5個，但這一數量也仍是地產股前十大股東中最多的。
上述投資專家表示，險資要找的是能給其帶來穩定收益的投資渠道，收益率高、風險相對較小、成長性強會更受青睞，彼時選擇地產可能也因為國內房地產行業長期面臨低估值狀態，險資加碼地產也有抄底的心態。但如今，地產已經成為一個不穩定且風險相對較高的行業，險資撤離也在情理之中。

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險資青睞投資性不動產
雖然險資頻繁減持地產股，不過，險資與地產向來是“你中有我，我中有你”，二者關系千絲萬縷，在一些業內人士看來，二者也不可能完全分離。
而根據中國保險資產管理業協會發布《中國保險資產管理業發展報告（2023）》顯示，2022年保險資金投資性房地產投資規模同比增長超兩成，為20.85%。
從公開信息來看，此前，險資介入房地產的主要方式是股權投資，但近年來，險資投資地產的方式有所改變。
根據戴德梁行、仲量聯行等第三方機構的報告顯示，在大宗不動產交易市場，險資表現出極大熱情。從投資類型拉看，險資在不動產領域的布局主要以商業酒店、產業園區、倉儲物流、辦公樓等物業為主。
例如，9月28日，中郵人壽接盤了大悅城出讓的北京中糧置地廣場，交易對價42.56億元；同日，中國人壽還接盤了世茂拋售的珠海巨無霸綜合體項目，交易對價超39億元。9月底，大家保險還收購了上海萬達廣場置業有限公司的股權，而在此之前，大家保險已經接手了萬達商管旗下的上海松江萬達廣場、江門臺山萬達廣場和青海西寧萬達廣場3個項目。
在中指研究院企業研究總監劉水看來，當前房地產市場深度調整，商業不動產價格低迷，但未來一二線城市核心地段的商業不動產具有較強升值空間，因此險資在此時積極購買寫字樓、購物中心等實體項目資產來加大配置也不失為好時機。


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