為住有宜居貢獻智慧——中國“好房子·好社區”高質量發展論壇嘉賓演講薈萃

近期，由中國建設報社主辦，山東省青島市住房和城鄉建設局、青島日報報業集團承辦的中國“好房子·好社區”高質量發展論壇在青島市舉辦。

論壇聚焦住宅設計、社區建設、物業管理、建筑數字化等領域，行業相關負責人、專家、企業代表發表了建設性觀點和意見，總結提煉好房子與好社區建設實踐經驗、創新舉措。本報刊發論壇嘉賓精彩演講，敬請關注。

中國建設科技集團股份有限公司副總建筑師、中國建筑學會居住建筑專業委員會常務副主任委員兼秘書長 劉東衛

建設長壽化、優良化、產業化、低碳化的“百年住宅”

當前我國進入城鎮化發展中后期，是由規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整、城市更新的重要時期，住宅建設成就巨大，人民居住環境顯著改善。然而，住宅建設不僅存在整體居住環境質量與建筑全壽命期品質不高等亟待解決的低質量供給問題，還存在著建設能源資源消耗較高、環境影響較大、綠色低碳住宅發展不平衡不充分等傳統建設發展與生產問題，全面推進住宅建設向綠色低碳宜居的高質量發展方向轉型升級很有必要。因此，應建設建筑長壽化、品質優良化、建設產業化、綠色低碳化的“百年住宅”建筑產品，滿足人民從“有房住”轉向“住好房”的需求。

綠色低碳宜居住宅新模式的“百年住宅”力求提高建筑壽命、保障品質性能、集成建造高效、低碳節能降耗。近年來，為實現“百年住宅”目標，中國建設科技集團股份有限公司從設計方法、支撐體系、集成技術、施工方法及示范工程等多維度、全過程、全專業系統攻關了關鍵技術。在建筑長壽化方面，探索建立了全新的住宅建筑設計與建造標準，提出了以結構耐久性為基礎的住宅長壽化技術要求，攻關了大空間的結構體系與裝配式建筑SI管線分離系統相結合的關鍵技術；在品質優良化方面，建立了以提升居住品質和性能為目標的裝修集成體系、部品裝配化集成解決方案，提出了針對老齡社會問題的適老化通用技術體系；在建設產業化方面，攻關了建筑體系和設計方法，研發了成套技術以及部品體系和施工方法；在綠色低碳化方面，建立了綠色可更新住宅產品技術解決方案，從根本上解決結構體在后期使用中反復剔鑿破壞而產生的安全耐久性問題，為住戶后期裝修和管線維修帶來方便。

綠色低碳宜居住宅新模式的“百年住宅”創新實踐推動了住宅建設從資源消耗型向優良資產型的轉型升級，對社會、經濟、環境的可持續建設與發展起到了推動作用。在今后系統推進“新一代好房子”建設創新實踐中，應抓住新一輪產業變革的機會，發展新模式新產業，實現高質量可持續發展的住宅建設新理念、新方法和新供給。

在延長建筑壽命、打造“百年住宅”的同時，應全面提升建筑耐久性和適應性，發展壽命長久、品質優良、綠色低碳的新型住宅產品，推進建筑產業現代化，全面提升工程質量，滿足人民群眾居住生活高質量產品的需要。同時，以建設高質量發展標準體系為中心，全面提升發展新理念的“新一代好房子”標準，發揮高質量標準對經濟社會發展的引領性作用，從而推動住宅發展從資源消耗型向優良資產型的轉型升級。

住房和城鄉建設部科學技術委員會房地產市場服務專業委員會、社區建設專業委員會委員 程 鵬

盡快推出住房強制修繕標準

北京市門頭溝區曾組織了一次12345電話投訴分析活動，物業管理投訴在投訴中占較高比例。對此分析后發現，業主投訴比較多的問題是房屋本體問題，一些新建小區因建設過程中出現問題，物業服務企業沒有按照規范堅持維修，導致房子過早“衰老”，出現了外立面破損、房屋漏水等情況。

如今，存量住房房齡越來越大，新建房屋占比處于下行趨勢。據測算，到2029年，全國將有62.5%住房的房齡超過20年。短時間內完成物業管理回歸房屋本體維護本身、確保建立房屋修繕長效機制，是一個巨大的挑戰，因此，推出住房強制修繕標準刻不容緩。

物業服務企業要把房屋本體維護作為**要務。物業管理的專業價值由物業設施管理、物業資產管理、物業客戶關系管理、客戶業主行為管理四部分構成。但是相當多的物業服務企業將大量的精力放在客戶關系管理上，伴隨住宅快速衰老的現實情況，只有維護好房子本身才可以讓資產保值增值。物業管理實質上是小區的公共服務，物業核心業務具有外部性，意味著政府必須介入，一方面法律必須約束業主行為，另一方面法律必須強制物業服務規范、透明。

以我國香港地區根據房屋年齡制定房屋強制修繕標準為例，上世紀90年代開始，當地建筑管理出現了違章建筑多、樓宇殘舊、業主不愿意集資支付樓宇修葺、建筑物意外頻生等問題。因此，相關部門形成共識，必須強制物業服務企業承擔相應的房屋修繕責任。前些年成立物業管理業監管局，明確物業服務企業應承擔修繕責任，設置物業管理師職位，按照物業管理服務合同約定，對房屋建筑及與之相配套的設備、設施和場地進行專業化維修養護管理以及維護相關區域環境衛生和公共秩序。今年，物業管理業監管局正式開始運營。

此外，物業服務企業需要完全轉型為“以業主為中心”的服務模式?，F在物業服務企業的服務體系搭建按照以房地產開發企業為主、業主為輔的服務模式，包括前期介入期、銷售配合期、集中交房期、服務磨合期、穩定期、成熟期，按照房地產開發企業的邏輯提供服務。因此，必須讓物業服務企業回歸到以“業主為中心”的服務模式，在住房強制修繕標準的基礎上建立全生命周期健康安全維護手冊，明確房屋檢測時間、如何檢驗、做到什么程度、是否有第三方公司監督等內容，**程度保障房屋的全生命周期管理。房屋本體安全是社會安全關鍵構成部分，是好房子、好社區建設的重要的保障和抓手。因此，需盡快推出住房強制修繕標準，為房屋安全保駕護航。

青島海納云數字科技有限公司總經理 呂昌昌

BIM數字建造技術助力好房子建設

智能建造是建筑業數字化轉型的重要落腳點，以BIM（建筑信息模型）、人工智能、物聯網等技術為手段，能夠在房子設計、施工、交付運維的全生命周期發揮價值。青島海納云數字科技有限公司（以下簡稱“海納云”）通過智能建造推動建筑業轉型升級，大力推動數字建造技術的建筑全生命周期應用，以數字建造賦能建筑業高質量發展。

工程設計階段，通過BIM正向深化設計，對建筑、結構、機電安裝進行優化，比如，根據項目施工進度合理安排先后次序、提前預留洞口，通過“BIM數字孿生”施工預演，實現設計與施工的有效銜接。

工程施工階段，一方面，通過BIM輕量化引擎，可以將大體量的BIM裝進手機里、帶到工地上，**化實現BIM應用價值；另一方面，通過“BIM數字建造協同管理平臺”，可以讓設計、監理、總包、各專業分包單位等在一個平臺上協同工作，通過數字化手段提高信息交互效率的同時，保障工程質量、進度、安全。

交付和運維階段，堅持“數字化交付+智慧管理”，集成設計和施工階段信息，利用物聯網、人工智能、大數據等技術實施精細化管理。例如住宅設計、施工、使用全流程數字化，依托“BIM住宅數字交付系統”，在家庭空間設計、施工、交付過程中采用數字化手段，實現以BIM為核心的數字化設計施工、基于ERP（企業資源計劃）思維的信息化管理、所有模型和數據形成一份數字資產交付于購房業主，實現全量信息與“家庭房屋信息模型（HIM）”接通，同時與數字家庭智能硬件打通，利用三維可視化方式管理家庭中的各類智能設備，極大改善住房體驗，實現舒適、便捷、安全、節能的**均衡。

同時，通過CIM（城市信息模型）打造智慧城市多場景應用。比如，山東省膠州市老舊小區改造項目的智能化、數字化改造中，海納云基于CIM平臺的智慧社區CIM+應用，打造社區三維數字“一張圖”，實時采集并動態管理轄區場景下的人、事、地、物、情、組織的基礎數據，建立“五碼關聯”的大數據庫。以該平臺為核心，海納云構建起“市—街道—社區—物業等服務資源—居民”五級自運轉和自造血的生態體系，實現基層精細治理、社區數字服務、居民美好生活的新圖景。

再比如青島市應急城市生命線項目，海納云通過集約化建設應急統一數據底座，構建青島市應急多功能數字孿生沙盤，實現應急工作的高效處置、一圖協同，助力提高城市防災減災救災能力，也避免了應急時空數據及平臺的重復建設，大幅提升平臺時空數據運維效率，未來能夠以優質的數據和能力為全市應急系統服務。

海納云將繼續依托“星海數字平臺”，搭建智能建造平臺，不斷豐富數字建造服務能力與產品體系，加強物聯網感知能力、大數據的治理能力、AI算法能力、CIM/BIM的圖形能力的建設，專注技術和場景的融合，為好房子、好社區、好城區建設作出貢獻。

廣聯達科技股份有限公司副總裁 王先軍

數字化轉型必須樹立系統思維

數實融合是建筑業高質量發展的重要支撐。當前，建筑業數字化已成為必然，但建筑企業的數字化轉型面臨眾多困境，如各層級的數據沒有打通、碎片化的單點系統建設無法支撐系統性轉型需求等。

如何破局？從業務本質看，建筑業表現為“點線面體”的業務系統，具有高度專業、高度協同、高度獨特、高度動態的“四高”特性。數字化的本質是“數據+連接+算法”構建系統性能力，高度對應系統論中的要素、關系、準則?？梢哉f，數字化天然是用于解決系統性問題的?；谝陨蟽蓚€本質，構建系統性數字化新路徑，成為建筑企業數字化轉型的根本解。

系統性數字化的新路徑可以概括為“113”，即1個核心目標、1套綜合方案、3大關鍵支撐。具體來看，1個核心目標是要實現建筑企業的高質量發展；1套綜合方案，即與企業發展實際相匹配的數字化轉型頂層設計方案、數據驅動且連接點線面體的一體化場景方案（設計算量施工一體化、BIM+智慧工地一體化、項企一體化、建筑業務平臺建設）、助力轉型有效實施的落地方案（數字體檢、PDCA循環等）；3大關鍵支撐是指通過認知升級、能力升級和合作伙伴升級，為數字化轉型提供助力。

數字化對行業的價值體現在場景重塑。建筑業數字化帶來了全方位多層次的融合應用，系統性重塑了一體化的應用場景，因此，一體化解決方案是關鍵。

在項目層，通過設計算量施工一體化，促進設計、算量、采購、施工等多業務一體化協同，實現項目全周期降本增效。同時，以智慧工地建設為載體的項目級建筑產業互聯網平臺，有力支撐了項目的精細化管理，實現全面實時感知與數據驅動的智能決策。在企業層，通過項目與企業的數據互聯互通，推動“管理”和“數據”的項企一體化，最終創造數據協同價值，實現作業可控、指揮高效、決策精準。在行業層，面向行業管理及服務方，建設“數字住建一體化平臺”，打造“指揮調度運行全景圖”，實現“橫向業務到邊、縱向層級到底”的全方位監管，助力住房和城鄉建設行業管理部門提升數字治理水平。

數字化行業平臺和關鍵技術成為解決此難點的有力武器。從關鍵技術來看，廣聯達具備BIM、行業AI、IoT、云計算等建筑業數字化核心技術的自主產權，可實現核心技術與實際的建筑業務結合。今年6月，廣聯達發布了建筑業務平臺，這是專門為行業打造的深度賦能的產業級平臺，集數據平臺、協作平臺、決策平臺于一體，為行業提供開箱即用的工程建設領域專業能力和系統性的數字化支撐能力，是首個貫穿項目全生命周期的建筑產業平臺。

此外，推動數字化轉型也很重要。要強化認知升級，領導層要深刻理解“一把手工程”，增強數字化轉型量身定制的意識，從企業戰略層面系統推進轉型，激活全員對數字化轉型的一致正確認知。數字化轉型是系統性工程，要樹立系統思維，按照戰略驅動、要素支撐、管理閉環的方式推進轉型。同時，企業要加快能力升級，通過“內培”與“外引”相結合，構建與數字化轉型相匹配的能力，如數字化轉型的戰略規劃能力、IT項目管理能力、數據運營能力等，為開展數字化轉型保駕護航。

榮華（青島）建設科技有限公司常務副總經理、高級工程師 楊迎春

將綠色低碳理念貫穿于裝配式建筑構部件制造

低碳裝配式建筑是高能耗、高排放的傳統建筑業轉型升級的發展方向，是作為國民經濟支柱產業的建筑業可持續發展的內在需求，是推動綠色宜居城鄉建設的重要載體。近年來，榮華（青島）建設科技有限公司在裝配式建筑構部件制造領域作了諸多探索。

基于綠色低碳理念，進行產品設計。

在設計理念方面，貫徹執行“綠色低碳”發展方略；在設計手段方面，采用BIM數字化設計工具，施行精細化和深度設計，根據不同的工程特點做好設計深化，通過精確把控每個技術節點，降低施工難度、節約人工和材料成本、縮短工期等；施行標準化設計，通過技術攻關創新標準化技術應用，引進和推廣先進技術，落實標準化做法，從而實現設計、生產和施工的相互協調。

著力構建綠色建材體系，減少資源消耗、降低環境影響。

綜合考慮建筑材料的選擇、制造、施工和建筑的使用階段，優先使用對環境影響較小、具有良好節能性能、經濟有效的可再生、符合國際或國家的綠色建材認證標準、運營和維護成本小的材料。同時，定期對綠色建材體系進行評估改進，保證體系不斷更新。

構建有效的能源管理體系，實現能源高效利用。

制定能源管理策略，在裝配式建筑構部件的管理中引入先進的工業化管理思維，從產品設計、部品部件生產、工廠管理等方面，推動建筑工業化向智能制造邁進。對工廠內的能源消耗進行評估與分析，確定能源消耗的主要來源和高耗能環節。設定明確的能源消耗目標，制定相應的能源管理計劃。建立能源消耗的監測與記錄系統，為后續的改進提供數據支持。根據能源管理計劃，逐步實施節能措施，不斷尋求提升能源效率的機會，優化能源管理體系。

把標準化管理貫穿于產品質量全生命周期。利用云平臺和信息編碼技術為部品部件創建編碼標識（RFID電子標簽），用戶可隨時通過掃碼查詢，實現部品部件全生命周期內可持續追蹤。

積極推進智能建造技術應用。

建設標準化智能化的生產車間，為智能建造提供基礎條件；選用先進的智能化生產設備，提升智能建造技術應用水平；選用先進的“互聯網+物聯網”技術，實現產品生產過程的精準把控和產品質量可追溯；智能化硬件與先進的管理系統相結合，促進智能建造技術深度應用；積極參與主編或參編各類標準，推廣先進綠色低碳技術的應用。

格林堡綠色建設科技有限公司副總經理 巴 英

免拆模超低能耗建筑體系提高住房品質

2021年，國務院印發的2030年前碳達峰行動方案明確，到2025年，非化石能源消費比重達到20%左右，單位國內生產總值能源消耗比2020年下降13.5%，單位國內生產總值二氧化碳排放比2020年下降18%，為實現碳達峰奠定堅實基礎。根據中國建筑節能協會建筑能耗與碳排放數據專業委員會編撰的2022中國城鄉建設領域碳排放系列研究報告，2020年全國建筑與建造碳排放總量為50.8億噸，占全國碳排放的比重為50.9%。

2022年，山東省住房和城鄉建設廳發布的“十四五”綠色建筑與建筑節能發展規劃提出，2025年，綠色建筑占城鎮新建民用建筑比例達到100%，新開工裝配式建筑占新建建筑比例達到40%以上，其中濟南、青島、煙臺3市達到50%以上。今年新修訂發布的山東省居住建筑節能設計標準進一步優化建筑用能結構、強化節能措施，將設計節能率提高到83％。

格林堡綠色建設科技有限公司的超低能耗被動式建筑打造了恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、恒潔、智能的“五恒一智系統”，其核心技術是免拆模超低能耗建筑體系，該體系采用高保溫隔熱性能免拆模板，集防水、防火、防潮、保溫等功能于一體，實現模板、龍骨、保溫、隔熱、密封、承重、裝配式一體化，還具有節能、強度高、施工簡單、抗水抗裂、防震抗震、環保舒適等特點。

相較于傳統體系而言，該體系有利于節省建筑材料和人工成本、縮短施工周期等，綜合效益顯著，具有較高的推廣價值和應用前景，如綠色建筑的隔熱保溫材料使取暖與制冷的能耗大幅降低；采用剪力墻結構，模板密度大，強度高，將混凝土與內外模板融為一體，有利于混凝土的養護，結構整體性強，有利于提高抗震性能。由于模板的防護作用，混凝土不受外部環境影響，延長了混凝土的耐久性和建筑使用壽命。該體系為提高建筑工程質量、滿足高品質房屋建造需求、大規模推廣被動房提供了可靠的技術保障，具有較高的推廣價值和應用前景。

除此之外，公司還以BIM設計為基礎，實現從原材料生產到施工組織的智能建造，促進建筑業智能建造和快速建造高品質被動房取得積極進展，也極大減少了設計變更引起的設計與材料浪費、降低了房屋的建造難度。